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F A L C O N
Real Estate Investment Company, LP - www.falconreal.com
First Quarter 2008, Vol. 17, Number 1
THE 2008 OUTLOOK FOR U. S. COMMERCIAL REAL ESTATE
As we enter 2008, the outlook for U.S. commercial real
estate is perhaps more questionable than it has been for many years, since
there are several matters currently pending that will have a major effect
on the real estate market as the year progresses. The main question, of
course, has to do with the situation in the credit markets. Since the
sub-prime crisis arose in the residential market, the credit markets in
the United States, and in many of the principal industrialized countries
of the world, have been in disarray. And the credit markets, of course,
have a significant impact on commercial real estate where mortgage debt
is used to finance a large percentage of property purchases.
The sub-prime crisis has, in turn, led to questions about the future of
the U.S. economy and whether or not a recession is in the offing. A recession
might affect the basic fundamentals of the real estate market –
occupancy rates and rental growth. The American consumer has provided
one of the principal supports for the continued increase in the U.S. economy
in recent years, but the consumer is now the principal victim as housing
prices decline and sub-prime mortgages are foreclosed upon, calling into
question that source of strength.
There are, of course, some potentially positive factors in the outlook
as well. The basic fundamentals of the commercial market remain quite
strong, with high occupancy rates and rising rental rates. Those factors
could, of course, be affected by a slowdown in the economy, but since
there is little or no overbuilding in the office, retail or industrial
markets around the country we remain fairly optimistic about these basic
trends.
In addition, the poor, beleaguered dollar is certainly another source
of strength for the economy and for the U.S. commercial real estate market.
Exports are one of the strongest components of the economy today and are
expected to continue growing throughout most of 2008. And many foreign
investors are being attracted to the U.S. real estate market since properties
can be purchased at what are, in effect, discount prices.
In Falcon Real Estate’s view, the U.S. economy will slow during
2008, but it is too early at this point to predict whether an actual recession
will occur. The U.S. real estate market will also experience a slowdown,
with rising capitalization rates, at least until the credit markets begin
operating normally again. But with occupancy rates remaining high and
new construction being subdued, we believe that the fundamentals of the
commercial real estate market will remain positive. Considering the problems
in the credit markets, investors who are able to approach the U.S. market
either on an all-cash basis, or with a significant cash down-payment,
will have a considerable advantage when making a purchase.
THE CREDIT MARKETS
The excesses that occurred in the sub-prime residential mortgage market
in the United States have made it difficult to obtain mortgages on even
the highest quality commercial property since all major conduit lenders
have, in effect, been out of the market. The Federal Reserve Board and
the European Central Bank have taken the lead in trying to re-inject liquidity
into the credit markets, but until some degree of confidence is established
that all of the necessary write-downs have been taken, it appears likely
that obtaining credit will remain a problem. However, it must be emphasized
that mortgages are available, with lenders generally willing to provide
loans at about 50% to 60% of value, rather than at 70% or above as before
the crisis. But obtaining interest-only debt has become difficult, and
lenders are requiring larger reserves covering various contingencies,
such as leasing and capital improvements. At the same time, lenders are
quoting interest rates based on spreads of up to 300 basis points over
comparable maturity U.S. Government bonds, as opposed to spreads of 100
basis points or even less prior to the crisis.
THE U.S. ECONOMY
The commercial real estate market is, of course, totally dependent on
the health of the U.S. economy. Commercial real estate lags the economy,
and both occupancy rates and rental rates move up sharply in the late
stages of a strong economic expansion. 2007 was such a year, as companies
accelerated their expansion plans in all sections of the real estate market
and owners of real estate were able to increase rents at one of the fastest
rates in recent history. The rapid growth in the U.S. economy since 2001
has been fueled by two factors – plentiful and inexpensive credit
and very strong consumer spending. But with the disarray in the credit
markets and with consumers feeling poorer as residential real estate declines
in value, many economists are predicting that there will be some decline
in the U.S. economy in 2008. The extent of that decline will almost certainly
depend upon the ability of the monetary authorities to get the credit
markets operating normally again.
THE U.S. DOLLAR:
The U. S. dollar continued to decline against both the Euro and the British
pound during 2007, ending the year at over 1.45 against the Euro and at
2.00 against the pound. A weak dollar, of course, gives U.S. manufacturers
a competitive edge vis-à-vis foreign manufacturers, and increased
exports have become an increasingly important component of the growth
of the U.S. economy. Many foreign observers are forecasting that the dollar
will begin to strengthen as the U.S. gets closer to the November elections
and the general psychology affecting the dollar begins to improve.
The present dollar weakness has led many investors from countries such
as Germany, Switzerland, Ireland and the U.K. to undertake investment
programs in U.S. real estate. They recognize that yields in the United
States are already higher than in their home countries, and they want
to be in a position to take advantage of buying opportunities that are
expected to arise in the U.S. market. In addition, major sovereign funds
in the Middle East and other parts of the world, with literally billions
of dollars to invest, find it more advantageous to invest in dollar assets,
rather than attempt to go into other currencies at current exchange rates.
REAL ESTATE MARKET FUNDAMENTALS
One of the main reasons that 2007 was an extraordinarily positive year
in U.S. commercial real estate was the fact that new construction remained
subdued. While rents had risen sharply, the costs of new construction
had also soared due to the global construction boom that was taking place
from China through India, to Dubai and into Eastern Europe. Even with
increased rents, developers still found it difficult to charge rents that
would provide a satisfactory return on their ever-increasing costs of
construction. Those conditions will continue in 2008.
Today, because of the credit crisis, it would be virtually impossible
for a developer to obtain financing for the construction of a speculative
property of any kind anywhere in the country. The major real estate recessions
in the U.S. have always come about due to an oversupply of product, but
oversupply is a matter that should not be a significant problem during
2008. In Falcon Real Estate’s view, as the economy weakens, occupancy
rates may decline somewhat, particularly as sub-lease space comes on the
market, and the growth in office rental rates will slow from the overall
10.4% rate of growth in 2007 to about 3% or 4% in 2008. But, as The Wall
Street Journal states, “Rents and occupancy rates – the fundamentals
of real estate values – are expected to stay relatively firm in
2008.” And it is important to note that we still see existing properties
that can be bought at prices well below replacement cost. This is a major
source of support for the market since many investors find it more economical
to purchase existing real estate rather than to construct something new.
OPPORTUNITIES
While we believe that investors should take a cautious approach to U.S.
commercial real estate in 2008, we also believe that some excellent opportunities
will become available. Tighter lending policies should spell the end of
the excessively low capitalization rates – many in the 4% to 5%
area – that had become prevalent in some prime markets. We anticipate
that general capitalization rates, which had been at approximately the
6% level, will move back up toward the 7% range. With mortgage financing
being relatively more difficult to obtain, investors who come to the market
with a strong cash position, or with back-up financing, will frequently
be able to obtain price concessions from motivated sellers. There will
also be many owners of real estate who will be unable to refinance their
existing debt and will be forced to sell or seek well-financed partners.
And investors willing to enter the residential apartment market may find
opportunities among failed condominium conversion projects, either as
equity investors or by buying defaulted mortgage debt.
Falcon Real Estate has compiled a performance record over our 16-year
history of which we are very proud. And this record was compiled by taking
advantage of opportunities that arise in all phases of the economic cycle.
We expect that 2008 will be a more difficult year, but we still expect
to see good investment opportunities during the year.
Übersetzung
Erstes Quartal 2008, Bd. 17, Nr. 1
AUSBLICK AUF DEN GEWERBLICHEN IMMOBILIENMARKT DER USA 2008
Zu Beginn des neuen Jahres ist der Ausblick auf den gewerblichen
Immobilienmarkt der USA wohl so offen wie seit vielen Jahren nicht mehr.
Dies ist darauf zurückzuführen, dass zurzeit mehrere Faktoren
in der Schwebe sind, die sich im Verlauf des Jahres erheblich auf den
Immobilienmarkt auswirken werden. Die wichtigste Frage hat natürlich
mit der Situation auf den Kreditmärkten zu tun. Seit Bestehen der
Subprime-Krise auf dem Wohnungsmarkt wurden die Kreditmärkte in den
Vereinigten Staaten und vielen anderen wichtigen Industrienationen der
Welt in Mitleidenschaft gezogen. Und natürlich wirken die Kreditmärkte
sich erheblich auf die Bereiche des gewerblichen Immobilienmarkts aus,
in denen Hypothekenschulden zur Finanzierung eines großen Prozentsatzes
des Kaufpreises von Immobilien verwendet werden.
Dementsprechend führte die Subprime-Krise zu Ungewissheiten bezüglich
der Zukunft der US-Wirtschaft und zur Frage, ob sich eine Konjunkturflaute
bzw. Rezession abzeichnet. Diese könnte sich auf die Grundfaktoren
des Immobilienmarktes, nämlich die Belegungsraten und das Mietwachstum,
auswirken. Obwohl der amerikanische Verbraucher einen der wichtigsten
Stützpfeiler des kontinuierlichen Wachstums der US-Wirtschaft der
letzten Jahre ausmacht, ist er nun am schwersten vom Preisverfall auf
dem Wohnungsmarkt und den Zwangsvollstreckungen im Zuge der Subprime-Hypotheken
betroffen, was die Zuverlässigkeit dieser Faktoren in Frage stellt.
Selbstverständlich gibt es auch einige potenziell positive Faktoren,
was den Jahresausblick betrifft. Die wesentlichen Grundfaktoren des gewerblichen
Immobilienmarkts bleiben bei hohen Belegungsraten und steigenden Mietpreisen
ziemlich stabil. Auch wenn sich natürlich eine Verlangsamung der
Wirtschaft auf diese Faktoren auswirken könnte, bleiben wir im Hinblick
auf diese Grundtendenzen relativ optimistisch, da es keinen bzw. kaum
einen Überschuss an Neubauten bei Büro-, Einzelhandels- oder
Industrieflächen im Land gibt.
Der gebeutelte US-Dollar ist ein weiterer Stützpfeiler der Wirtschaft
und des gewerblichen Immobilienmarkts der USA. Exporte – eine der
stärksten Komponenten der heutigen Wirtschaft – werden voraussichtlich
auch während eines Großteils des Jahres 2008 an Umfang zunehmen.
Und viele ausländische Investoren interessieren sich für den
Immobilienmarkt der USA, da Grundbesitz nun im Grunde genommen zu Discount-Preisen
erworben werden kann.
Nach Ansicht von Falcon Real Estate wird sich die US-Wirtschaft im Verlauf
des Jahres 2008 verlangsamen. Allerdings ist momentan noch nicht abzusehen,
ob sich eine Rezession tatsächlich ereignen wird oder nicht. Der
Immobilienmarkt der USA wird sich bei steigenden Kapitalisierungsraten
ebenfalls verlangsamen, zumindest bis sich die Aktivitäten auf den
Kreditmärkten wieder normalisiert haben. Bei nach wie vor hohen Belegungsraten
und mäßigem Neubau glauben wir allerdings, dass die Grundfaktoren
des gewerblichen Immobilienmarktes günstig bleiben. Angesichts der
Probleme auf den Kreditmärkten haben Investoren, die dem US-Markt
entweder auf Cashbasis oder mit einer erheblichen Baranzahlung begegnen
können, einen erheblichen Vorteil.
DIE KREDITMÄRKTE
Die Unmäßigkeiten, die sich bei Subprime-Hypotheken auf dem
Wohnungsmarkt der Vereinigten Staaten ereigneten, machten es schwierig,
selbst Hypotheken für gewerbliche Immobilien der allerhöchsten
Qualität vermittelt zu bekommen, da sämtliche große Conduit
Lenders (zur Refinanzierung der von Banken vergebenen Hypothekendarlehen
gegründete Zweckgesellschaften) de facto vom Markt verschwunden sind.
Die Federal Reserve und die Europäische Zentralbank haben in führender
Weise versucht, die Kreditmärkte erneut mit Liquidität zu versorgen;
dennoch wird es weiterhin schwierig bleiben, Kredite zu erhalten, solange
nicht abzusehen ist, dass alle notwendigen Wertberichtigungen vorgenommen
werden. Es muss betont werden, dass dennoch Hypotheken erhältlich
sind, allerdings mit Beleihungswerten die in der Regel eher bei 50 % bis
60 % liegen. Vor der Krise lagen diese Werte bei 70 % oder darüber.
Das Erhalten von tilgungsfreien Hypothekendarlehen ist schwierig geworden,
und die Darlehengeber verlangen höhere Rücklagen für alle
möglichen Eventualitäten wie Mieteinnahmen und Erhaltungskosten.
Dazu kommt die Tatsache, dass Darlehengeber Zinssätze anbieten mit
Aufschlägen bis zu 300 Basispunkten über US-Staatsanleihen mit
vergleichbaren Laufzeiten gegenüber Aufschlägen bis zu 100 Basispunkten
oder sogar darunter vor der Krise.
DIE US-WIRTSCHAFT:
Der gewerbliche Immobilienmarkt der USA ist sicherlich in höchstem
Maße abhängig von den wirtschaftlichen Verhältnissen des
Landes. Er reagiert mit zeitlicher Verzögerung auf die Gesamtwirtschaft,
wobei sowohl die Belegungsraten als auch die Mietpreise während der
späten Phasen einer starken wirtschaftlichen Expansion stark ansteigen.
2007 war ein solches Jahr, da die Unternehmen ihre Expansionspläne
in allen Segmenten des Immobilienmarktes beschleunigten und die Eigentümer
von Immobilien in der Lage waren, die Mieten so schnell wie selten in
der jüngsten Vergangenheit zu erhöhen. Das rapide Wachstum der
US-Wirtschaft seit 2001 beruhte auf zwei Faktoren: im Überfluss vorhandene
und günstige Kredite sowie sehr hohe Ausgaben seitens der Verbraucher.
Bei den ungeordneten Verhältnissen auf den Kreditmärkten und
dem gezügelten Konsumverhalten bei gleichzeitigem Verfall der Werte
von Wohnraum prognostizieren viele Wirtschaftsexperten für das Jahr
2008 eine gewisse Verschlechterung der US-Wirtschaft. Der Umfang dieser
Abschwächung wird mit ziemlicher Sicherheit von der Fähigkeit
der Finanzaufsichtsbehörden abhängen, die Verhältnisse
auf den Kreditmärkten wieder zu normalisieren.
DER US-DOLLAR
Der US-Dollar hat gegenüber dem Euro und dem Britischen Pfund im
Jahr 2007 an Wert verloren. Der Wechselkurs betrug zum Jahresende 1,45
für 1 Euro und 2,00 für 1 Britisches Pfund. Ein schwacher US-Dollar
beschert den Fertigungsbetrieben in den Vereinigten Staaten einen Wettbewerbsvorteil
auf dem Weltmarkt, und steigende Exporte sind für das Wachstum der
US-Wirtschaft von zunehmender Wichtigkeit. Viele ausländische Beobachter
gehen davon aus, dass der US-Dollar an Wert zunehmen wird, je näher
die Präsidentschaftswahlen im November rücken, und dass die
sich auf die Landeswährung auswirkenden psychologischen Faktoren
an Bedeutung gewinnen werden.
Der aktuell schwache Dollar bewegte viele Anleger aus Ländern wie
Deutschland, der Schweiz, Irland und Großbritannien dazu, in US-Immobilien
zu investieren. Ausschlaggebend hierbei ist das Wissen, dass in den Vereinigten
Staaten bereits höhere Renditen als im eigenen Land erzielt werden
können und dass die Investoren sich einen Vorteil von Kaufchancen
erhoffen, von denen man auf dem US-Markt ausgehen kann. Zudem finden es
die Verwalter großer Sovereign Funds im Nahen Osten und in anderen
Teilen der Welt mit buchstäblich Milliarden von Dollar Kapital von
Vorteil, angesichts derzeitiger Wechselkurse in Dollarprojekte zu investieren,
anstatt in andere Währungen.
GRUNDFAKTOREN DES IMMOBILIENMARKTS
Einer der Hauptgründe dafür, dass der gewerbliche Immobilienmarkt
2007 außerordentlich positiv verlief, ist die Tatsache, dass nach
wie vor nur in begrenztem Umfang neu gebaut wurde. Bei stark steigenden
Mietpreisen stiegen auch die Kosten für Neubauten erheblich. Dies
ist auf den globalen Bauboom von China bis Indien und von Dubai bis Osteuropa
zurückzuführen. Trotz höherer Mieten ist es für Bauunternehmer
immer noch nicht leicht, Mieten zu verlangen, die angesichts der nach
wie vor steigenden Baukosten eine zufrieden stellende Rendite erbringen
würden. Diese Bedingungen werden auch 2008 bestehen bleiben.
Heute ist es wegen der Kreditkrise für einen Bauunternehmer buchstäblich
unmöglich, eine Finanzierung für spekulative Bauvorhaben in
den USA zu erhalten. Auch wenn die größeren Konjunkturflauten
in den USA sich immer in Folge eines Überangebots an Produkten ergaben,
sollte dies im Verlauf des Jahres 2008 kein größeres Problem
darstellen. Nach Ansicht von Falcon Real Estate könnten die Belegungsraten
bei schwächer werdender Wirtschaft etwas sinken, vor allem wenn Untervermietungen
auf den Markt kommen und der Anstieg bei den Bürovermietungen von
der Gesamtwachstumsrate in Höhe von 10,4 % im Jahr 2007 auf ca. 3
% bis 4 % im Jahr 2008 sinken. Allerdings geht auch das Wall Street Journal
davon aus, „dass Mieten und Belegungsraten – die Grundfaktoren
für Immobilienwerte – 2008 wohl relativ stabil bleiben werden“.
Außerdem sollte erwähnt werden, dass wir nach wie vor Immobilien
sehen, die zu einem Preis erworben werden können, die weit unterhalb
der Neubaukosten liegen. Dies ist eine wichtige Stütze für den
Markt, da viele Anleger es wirtschaftlicher finden, bestehende Gebäude
zu kaufen, anstatt neue zu bauen.
CHANCEN
Obwohl wir der Ansicht sind, dass Investoren beim gewerblichen US-Immobilienmarkt
im Jahr 2008 Vorsicht walten lassen sollten, sind wir auch der Meinung,
dass sich einige hervorragende Chancen bieten werden. Enger reglementierte
Darlehensverfahren sollten den extrem niedrigen Kapitalisierungsraten,
die oftmals 4 % bis 5 % betrugen und in manchen Vorzugsmärkten allgegenwärtig
waren, ein Ende bereiten. Wir gehen davon aus, dass die allgemeinen Kapitalisierungsraten,
die auf einem Niveau von etwa 6 % lagen, sich wieder nach oben in den
Bereich um 7 % bewegen werden. Angesichts einer relativ schwieriger werdenden
Hypothekenfinanzierung werden Anleger, die sich mit einer starken Cash-Position
am Markt beteiligen, häufig in der Lage sein, von motivierten Verkäufern
Preisnachlässe auszuhandeln. Außerdem wird es viele Immobilienbesitzer
geben, die ihre bestehenden Verpflichtungen nicht umschulden können
und gezwungen sein werden, ihre Immobilien zu verkaufen oder Partner mit
guter Finanzierung zu suchen. Und diejenigen Anleger, die willens sind,
sich auf den privaten Wohnungsmarkt einzulassen, finden möglicherweise
Gelegenheiten unter fehlgeschlagenen Umbauprojekten in Eigentumswohnungen,
entweder als Eigenkapitalinvestoren oder durch den Kauf von Not leidenden
Hypothekendarlehen.
Falcon Real Estate kann aufgrund des 16-jährigen Firmenbestehens
Leistungen vorweisen, auf die wir sehr stolz sind. Diese Leistungen konnten
durch die Nutzung von Chancen erbracht werden, die sich während aller
Phasen des Wirtschaftszyklus ergeben. 2008 wird sicher keines der leichteren
Jahre sein, wir gehen jedoch nach wie vor davon aus, dass sich im Jahresverlauf
gute Investitionschancen ergeben.